Legalizacija nekretnina 2025: Šta znači novi zakon i kako Kompas Nekretnine može da vam pomogn

Uvod

Legalizacija nelegalno izgrađenih objekata decenijama predstavlja veliki problem u Srbiji. Milioni objekata su izgrađeni bez adekvatnih dozvola, a mnogi vlasnici nemaju pravno regulisano vlasništvo. Sa novim zakonom koji je usvojen u 2025. godini, otvara se jedinstvena prilika za registraciju i pravnu sigurnost za vlasnike takvih objekata.

Šta predviđa novi zakon o legalizaciji

1. On omogućava da objekti izgrađeni bez građevinske dozvole (ili sa isteklom dozvolom) budu evidentirani i upisani kao vlasništvo.
2. Agencija za prostorno planiranje i urbanizam, zajedno sa Republičkom geodetskom upravom (katastar), vodi proces preko digitalne platforme, što znatno ubrzava proceduru. dnvg-law.com
3. Zakon je usvojen sa velikom podrškom: 139 poslanika su glasali „za“. B92.net
4. Za oko 70% objekata, taksa za legalizaciju biće 100 evra.
5. Maksimalna taksa, za stanove ili objekte u centralnim urbanim područjima, je 1.000 evra. B92.net
6. Za komercijalne objekte, taksa je planirana kao 10 evra po kvadratnom metru. Injac Attorneys
7. Za pomoćne objekte u ruralnim oblastima do 500 m² nekih kategorija, taksa može biti izuzetno niska ili čak oslobođena – zavisno od tačnih odredbi. Sloboden Pecat
8. Nelegalizacija nije moguća na parcelama u zaštićenim područjima, poput nacionalnih parkova, kulturnih lokaliteta i slično. MMD Associates
9. Objekti izgrađeni na zemljištu koje pripada drugome – tj. kada vlasnik objekta nije vlasnik zemljišta – mogu imati problem: takvi objekti ne mogu automatski steći vlasništvo po zakonu. Injac Attorneys+1
10. Novi objekti koji se ilegalno grade nakon stupanja zakona na snagu neće moći da legalizuju kao privatno vlasništvo – država može upisati takve objekte kao državne, radi javnih potreba. Injac Attorneys
11. Pravna sigurnost, ali ne tehnička potvrda
    Važno je napomenuti: upisom vlasništva po ovom zakonu ne znači da država garantuje tehničku bezbednost objekta ili da je objekat u potpunosti usklađen sa urbanističkim propisima. Injac Attorneys
12. Proces legalizacije će biti vođen digitalno, kroz platformu koju vode Agencija za prostorno planiranje i katastar. dnvg-law.com
13. Digitalni proces znači da će biti manje birokratskih prepreka i brži rokovi. Ekapija
14. Socijalni aspekt i izuzeci
    Zakon predviđa olakšice za određene grupe – na primer, vlasnike čija je nelegalna nekretnina njihov jedini dom, porodice sa više dece, socijalno ugrožene kategorije – da imaju nižu finansijsku barijeru. Sloboden Pecat
15. Prelazak nekih objekata u vlasništvo države
    Ukoliko je objekat na zemljištu koje nije u vlasništvu onoga ko je gradio, a upis prava nije moguć po novim uslovima, takvi objekti mogu postati državna svojina. Radoičić & saradnici

Šta to znači za tržište nekretnina

• Masovna legalizacija: Procena je da zakon može obuhvatiti čak oko 4,8 miliona bespravnih objekata. Ekapija To znači da veliki deo tržišta „sivih” i nelikvidnih nekretnina može postati regularizovan – što bi poboljšalo transparentnost na tržištu.
• Veća pravna sigurnost: Vlasnici koji su do sada “živeći u sivoj zoni” će moći da dobiju formalna vlasnička prava, što može povećati vrednost njihove nekretnine.
• Investicijski rizik: Za developere i investitore, pravna sigurnost legalizovanih objekata je bolja, ali činjenica da tehnička bezbednost nije garantovana zakonom znači da će i dalje biti potreban oprez pri investiranju u stare ili neproverene objekte.
• Socijalni efekti: Zakon je osmišljen i kao socijalna mera – pomaže vlasnicima kuća, posebno u ruralnim područjima ili u porodicama sa nižim primanjima, da legalizuju objekte po pristupačnoj ceni.

Uloga Kompas Nekretnine u svetlu novog zakona

Kao agencija koja posreduje u prometu nekretnina i savetuje klijente o kupovini, prodaji i investicijama, Kompas Nekretnine može da igra ključnu ulogu u ovom procesu:

1. Kompas može informisati vlasnike nelegalnih objekata o tome da li se njihov objekat kvalifikuje za legalizaciju prema novom zakonu.
2. Agencija može organizovati edukativne seminare/webinar-e o zakonu o legalizaciji, objašnjavajući korake, troškove i rokove.
3. Kompas može sarađivati sa geodetima, arhitektama i pravnicima kako bi pomogao klijentima da prikupe potrebnu dokumentaciju (sateli­tski snimci, izveštaji, planovi parcele).
4. Agencija može preporučiti proverene stručnjake kako bi administrativni i tehnički deo legalizacije bio što efikasniji.
5. Budući da je proces digitalizovan, Kompas Nekretnine može pomoći klijentima da iskoriste digitalnu platformu Agencije za prostorno planiranje i katastar – da podnesu zahtev, prate status, komuniciraju sa nadležnim organima.
6. Agencija može ponuditi uslugu „end-to-end”: od prijavljivanja do upisa prava, prateći ceo proces do finalnog upisa.
7. Kada se objekat legalizuje, njegova tržišna vrednost često raste. Kompas može uraditi procenu vrednosti nekretnine pre i nakon legalizacije, kako bi klijenti imali jasniju sliku o investiciji.
8. Agencija može pomoći vlasnicima da odluče da li je isplativije da legalizuju sada (po niskoj taksi) ili da sačekaju sa drugim planovima.
9. Kompas može zastupati vlasnike legalizovanih objekata na tržištu i promovirati te nekretnine kao „pravno sigurne” – što može privući investitore koji traže stabilne nekretnine.
10. Za kupce, agencija može pružiti garanciju da je nekretnina legalizovana ili pomoći u proveri statusa objekta.

Rizici i izazovi

Naravno, novi zakon nije univerzalno rešenje i nosi određene rizike:

• Tehnička nesigurnost objekata: Kako zakon ne garantuje tehničku bezbednost, mogući su slučajevi da objekti imaju lošu konstrukciju ili nisu u skladu sa standardima, što predstavlja rizik za buduće vlasnike i investitore.
• Kapacitet administracije: Centralizovana digitalna platforma može biti opterećena velikim brojem zahteva, posebno u početnoj fazi masovnog podnošenja zahteva, što može usporiti proces.
• Neprihvatanje od strane dela građana: Neki vlasnici možda neće moći da legalizuju svoje objekte zbog neslaganja u vlasništvu zemlje, problema sa parcelama, ili zato što objekti ne ispunjavaju uslove zakona.
• Moralni rizik: Kritičari mogu tvrditi da zakon nagrađuje divlju gradnju, iako je postupak legalizacije sada značajno olakšan.
• Procena vrednosti nekretnina: Iako legalizacija može povećati vrednost, složeni pravni ili tehnički nedostaci mogu smanjiti atraktivnost objekta za ozbiljne investitore.

Zaključak

Novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima predstavlja jedan od najvažnijih koraka ka rešavanju problema nelegalne gradnje u Srbiji. On donosi pravnu sigurnost, digitalizaciju procesa, i drastično niže takse za veliki broj vlasnika objekata.

Za agencije za nekretnine kao što je Kompas Nekretnine, ovo je prilika da postanu ključni partner vlasnicima u procesu legalizacije – ne samo kao posrednici u prometu nekretnina, već kao savetnici, koordinator stručnih timova i podrška u složenim administrativnim procedurama.

Ako ste vlasnik objekta i razmišljate o legalizaciji, ili ste investitor zainteresovan za nekretnine koje su bile u „sivoj zoni”, Kompas Nekretnine može da vam pomogne da maksimalno iskoristite prednosti novog zakona i minimizujete rizike.